近日，中建投信托为佳兆业旗下项目提供贷款融资的安泉585号出现“意外”——融资方未能如约支付最新一期利息，已构成实质性违约。
投资人4月26日收到的重大事项报告显示，因借款人未能在3月15日支付贷款利息1336.675万元，中建投信托已经申请法院对交易对手的相关财产作出保全措施。对于违约原因，中建投信托方面对第一财经记者表示，主要系佳兆业方面面临较大流动性压力，后续信息将及时对投资人披露。
相关信披资料显示，安泉585号总募集规模为4.497亿元，对投资人半年付息，下一次付息时间为6月15日。此外，6月30日将是首期产品到期日，中建投信托称，上述事项可能导致信托计划存在无法按期、足额实现信托收益并收回信托本金的风险。
值得注意的是，记者获悉，该信托计划位于河北燕郊的抵押项目地块因为规划调整问题，尚未能取得工程规划许可证和施工许可证，中建投信托仍在推进与佳兆业方面的沟通。
安泉585号债务人实质违约
推介资料和信托合同显示，中建投信托·安泉585号（佳兆业滨海小镇）集合资金信托计划（下称“安泉585号”）成立于2020年12月31日，3期合计募集4.497亿元，资金主要用于向借款人佳兆业东戴河房地产开发有限公司（下称“东戴河佳兆业”）发放信托贷款，最终用款标的为位于辽宁省绥中县东戴河新区的佳兆业滨海小镇1号项目。
增信方中，三河市兆龙佳业房地产开发有限公司（下称“三河兆龙佳业”）为抵押人暨共同还款人，佳兆业集团（深圳）有限公司（下称“佳兆业集团”）为保证人，抵押物为望京苑项目地块（权证编号为冀（2020）三河市不动产权第 0015706 号）的国有建设用地使用权。企查查资料显示，东戴河佳兆业系佳兆业集团全资子公司，三河兆龙佳业由佳兆业集团间接持股70%。
今年3月16日，中建投信托向安泉585号持有人发布重大事项报告，称东戴河佳兆业与三河兆龙佳业未能在当天按照合同约定支付该信托计划的贷款利息1236.675万元，已构成实质性违约。
对于具体违约原因，中建投信托回复第一财经记者时表示，根据佳兆业方面反馈，主要是受宏观经济形势和行业调控政策影响，其销售下滑、融资难度加大，面临较大的流动性压力。
安泉585号I 类、II 类信托资金期限分为18个月和24个月，二者预期收益率根据资金量大小分级，最高收益分别为7.2%（600万元）和7.4%（1000万元），付息日为每年的6月15日和12月15日，第一期产品将于6月30日到期，目前仅剩一个多月时间。
第一财经记者从中建投信托推介资料和信披文件中看到，标的项目和抵押物项目的销售收入、保证人佳兆业集团经营性现金流、抵押物处置价值等是安泉585号产品的重要还款来源，但自产品成立以来，借款人、共同还款人作为专门项目公司因项目停滞等原因长期处于零收入状态，净利润连续亏损。
中建投信托在安泉585号产品成立时发给投资人的推介资料显示，佳兆业滨海小镇1号项目于2019 年开盘销售。今年一季度信托资金管理报告显示，该项目已完成主体工程施工，但处于“已经停工且尚未复工”状态。
持续沟通抵押物规划调整问题
标的项目之外，抵押项目的销售回款显得格外重要。有中建投信托理财经理对第一财经记者表示，安泉585号发行时最大的亮点是抵押项目，因为抵押地块在燕郊，恰逢疫情之后燕郊楼市迎来一波反弹，因为“项目好、收益高”卖得非常火爆，需要高净值VIP摇号才能抢到，对能卖这款产品的理财经理也有一定要求。理财经理当初发给投资人的推介信息中提到，安泉585号抵押物望京苑项目位于廊坊市燕郊镇北城区，区位优势明显，预计总货值17.9亿元，可覆盖信托贷款本金的4倍，“具有较高的安全边际”。
正式的推介文件中也写道，望京苑项目位于河北省廊坊市三河市燕郊镇神威北大街南侧、汉王路东侧，地处燕郊核心区位，由三河兆龙佳业于2020年6月通过招拍挂以底价取得，总面积52714平方米，总成本5.674亿元，周边教育、商业、医疗、交通（地铁 22 号线预计 2023 年通车）等生活配套齐全。
另有信托合同显示，中建投信托未对标的项目的预售资金采取明确的管控措施，仅对抵押项目的销售回款设置了监管账户。
不过截至目前，望京苑项目尚未动工。2021年10月9日，中建投信托曾在临时事项报告中首次提到，望京苑项目“因疫情、规划等因素影响，在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开发证照的获取方面出现滞后”，并表示在同年9月28日，其与债务人签署了一份补充协议，约定抵押物项目应于2021年12月31日之前（含当日）取得首批施工许可证且抵押物项目规划住宅计容面积不低于 7.3 万平方米（不含政府回购保障房）；于2022年1月31日之前（含当日）取得首批预售许可证且实现开盘销售。如上述任一节点未能满足，则债务人应于对应的触发节点之日起满30日内提前结清全部信托贷款本息。
2022年1月5日，中建投信托正式发布重大事项报告，称“抵押物项目因为政府规划可能调整等不可抗力，导致其建设工程规划许可证和施工许可证无法按期取得。”
对于前述“政府规划可能调整”的依据以及对望京苑项目的具体影响，中建投信托方面对记者表示因为信披规定不便透露具体项目信息，一切以公告为准，公司将根据监管要求和信托文件约定，及时向投资人进行信息披露。
在4月28日的最新重要事项报告中，中建投信托提到，杭州中院已经应其诉讼申请查封了望京苑项目地块，同时冻结了三河兆龙佳业100%股权。后续，中建投信托将“持续敦促交易对手与当地政府部门协调处理抵押物项目规划调整问题”，同时积极寻找资产或债权收购方，寻求通过资产或债权转让实现信托计划退出，不排除各方就解决抵押物项目规划问题、项目管控等方案达成一致后诉讼和解的可能。
另有投资人向记者反映，目前中建投信托的多个信托项目进入预计延长期（6个月）。对于逾期产品后续的风险化解方案，中建投信托方面对记者表示，公司将采取多种措施督促交易对手还款，包括采取协商展期、实现担保措施、诉讼等适当措施，维护投资人的合法权益和最大利益。