房财经网 每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
今年的顺义新盘，扎堆比拼产品力。开敞阳台、飘窗这都属于小case，甚至有楼盘将防火挑梁巧妙包装成开敞阳台，得房率都能到90%左右。这卷的阵势，委实有些白热化。
当下，顺义最热的新盘，莫过于璞瑅润府。此前楼花也写过璞瑅润府的规划解读和选房攻略，当时只是惊叹一个小区竟然有4栋楼王。
这两天，楼花仔细研究了下璞瑅润府近期刚公布的户型图，通体阳台赠送、270度转角窗、飘窗，甚至还有隐形“偷面积”，楼花不禁再次感叹：知道华润很卷，但没想到居然卷到如此程度！
规划透视
楼花拿到璞瑅润府规划后仔细研究，最大的感触便是：璞瑅润府是和加油站做邻居啊。
根据公布的设计方案，总建筑面积159022.17平方米，其中二类居住用地总用地面积 57103.19平方米，地上建筑面积102785.74平方米，地下建筑面积50999.93平方米；托幼用地总用地面积 6100平方米，地上建筑面积4880平方米，地下建筑面积 356.5平方米。
从披露的数据来看，项目共包含28栋建筑物，分别为: 21栋住宅楼、2 栋配电室、1栋物业管理用房、1栋分界室、1栋幼儿园、1栋教育咨询室(门卫)、地下车库。
在21栋住宅楼中，1/2/3/10/11/16/17/20/21号楼是11层，6/11/16/17/21是9层，7/9/12/13/14/18/19号楼是8层，4/8/12/15/17/19号楼是7层，5号楼是6层。
由于地块类似梯形，整个小区采用行列式布局，加上层高不同，整体呈现出错落有致的效果。尤其是南侧顺沙路并非正东西向，再加上要填满1.8的容积率，项目南侧16#、17#、18#、21#是与顺沙路平行而建，非正南正北，会有一定偏向。
小区四面临路，且小区东南有加油站，噪音和安全问题不容忽视。尤其是小区北侧1/2/3号楼与规划一路（20米宽，大概率是双向两车道）仅3.1米！小区南侧楼栋与顺沙路距离30米，设计了园林遮挡降噪。
小区东侧3/4号楼正好位于规划一路和前景北路（30米，城市次干路）交汇点，距离仅为3.04、3.1米。
西侧10/11/20/21号楼与西环路（60米宽，双向六车道）距离仅为5.1~5.9米。
硬性条件既然已经如此，那后续就要看开发商在墙体厚度、窗户层数及其他措施，能否最大程度地降低噪音影响。
小区人车分流，楼花注意到小区1683个非机动车位中，只占4.6%（366辆）是地面停车，其他均为地下停车，也算是最大程度地降低了地面非机动车停放、小区行走安全等问题。
楼花查了璞瑅润府披露的关键数据，如容积率1.8，加上研判发现它是一个纯改善社区。
从现有规划图和效果图来看，小区大概率会有会所，在小区西侧人行出入口不远处（物业用房+下沉庭院），未来业主大概率是能够享受到会所各类服务。
此外，楼花还发现小区的园林绿化虽然不是成片设计，但在穿插在楼栋中，除了北侧1/2/3号楼临路没有绿植，其他楼栋基本都被绿色环抱。
户型解牛
这几天，璞瑅润府的户型图正式官宣，共包括105平三室两厅两厅（A1/A2两种户型）、123平3+1室两厅两卫（B1/B2两种户型）、136平四室两厅两卫（C1/C2两种户型）、164平四室两厅三卫（D1/D2两种户型）八种。
先来划三个重点：
1.璞瑅润府所有户型均有通体阳台赠送，面积预估在12㎡~21㎡之间，这可能是目前顺义新房的天花板，后来者再想超越，难度系数将以几何倍数增加。
2.凡是带270度转角窗的户型，均有约1.5㎡飘窗赠送，其他暂无。从目前的户型所在楼栋分布来看，可能只占总数的1/3。
3.4栋楼王188㎡户型暂未公布，但就目前的户型已经如此抗打来看，非常值得期待。
105平A1户型：两扇门打架了
先来看105㎡三室两厅两厅（A1)户型，三面朝南，真南北通透。最惊喜的莫过于主卧衣帽间有单独自然采光，在这里化妆、试衣照镜，肯定是女主人的最爱。细致来看：
1、入户门和次卫门会打架，玄关门正对书房门，隐私性会受影响；
2、三面朝南，真南北通透，采光通风佳；
3、全明格局，8窗采光，主卧三扇窗户采光，270度转角窗增加采光和视野，衣帽间有单独窗户自然采光，女主人化妆、试衣照镜会很享受。主卫浴缸正对窗户，边泡澡边欣赏窗外美景，生活质感拉满了。
4、南向多功能室北向开门，增加私密性。
5、有单独预留的洗衣机空间。
6、赠送通体阳台12-15㎡。
户型分布：6#(东边户)、10#(西边户)、11#(西边户)、17#(东边户)、18#(东边户)、20#(西边户)、21#(东、西边户)。
105平A2户型：次卧玄关增私密性
105㎡三室两厅两厅（A2）户型，与A1户型最大的区别在于没有270度转角窗，当然，这也避免了高窗墙比带来的夏季空调用电量增加及私密性问题。细致来看：
1、玄关正对书房门，隐私性会受影响。
2、主卧面积约20平米，酒店式套房设计。次卧有独立玄关，增加私密性。
3、次卧（多功能房）有双层隔墙+柜子，来降低电梯噪音影响。
4、北侧书房猜测是超大落地窗，室外设备平台约2.5㎡面积。
5、赠送通体阳台12-15㎡。
户型分布：6#(西边户、中间户)、10#(中间户)、11#(中间户)、16#、17#(西边户、中间户)、18#(西边户、中间户)、20#(中间户)、21#(中间户)。
123平B1户型：玄关正对次卫，犯了风水大忌
123㎡3+1室两厅两卫（B1）户型，最大的特点是功能分区明晰，最大的问题是玄关正对次卫门，犯了风水大忌。细致来看：
1、玄关正对次卫门，犯了风水大忌。
2、建议主卫用推拉门，避免两门打架。
3、次卧（多功能房）门朝北开，且有独立玄关，保证了私密性。
4、客厅与书房开门开窗后才可通风对流，但受限于书房门大小，整体通风效果会大打折扣。建议做成开敞书房，实现真正南北通透。
5、赠送通体阳台13-16㎡。
户型分布：3#(东边户)、4#(东边户)、5#(东边户)、15#(东边户)。
123平B2户型：电视背景墙不在视觉中心点上
123㎡3+1室两厅两卫（B2）户型，与B1户型最大区别是没有L型飘窗，玄关正对次卫门、犯了风水大忌的问题依然存在。除此之外电视背景墙过短，观看效果打折。细致来看：
1、玄关正对次卫门，犯了风水大忌。
2、因为主卧开门方式，导致电视背景墙过短，沙发存在明显偏移，坐在沙发上看电视，不在视觉最佳中心点上。
3、客厅与书房开门开窗后才可通风对流，但受限于书房门大小，整体通风效果会大打折扣。建议做成开敞书房，实现真正南北通透。
4、单独预留的洗衣机位，很巧妙地藏了起来。
5、赠送通体阳台13-16㎡。
户型分布：3#西边户&中间户、4#西边户、5#西边户&中间户、15#西边户&中间户。
136平C1户型：主卧衣帽间有自然采光
136㎡四室两厅两卫（C1）户型，在楼花看来，最惊喜的莫过于主卧衣帽间有单独自然采光，女主人想不爱都难。当然，远景玄关、餐厅洄游也是可圈可点的。细致来看：
1、远景玄关，起到了藏风聚气的功效。
2、主卧衣帽间有单独自然采光，女主人化妆、试衣照镜会很享受，想不爱都难。
3、餐厅洄游设计，既能串联空间，日常不用绕路。
4、面宽进深比等于1.13，居住舒适度还是可以的。
5、赠送通体阳台14-18㎡。
户型分布：1#(东、西边户)、8#(西边户)。
136平C2户型：通体阳台赠送可达18平米
136㎡四室两厅两卫（C2）户型，与C1户型最大区别是没有270度转角窗和飘窗赠送，远景小玄关、餐厅洄、次卧北向开门等延续。细致来看：
1、远景玄关，起到了藏风聚气的功效。
2、主卧套房设计，少了270度转角窗和飘窗，实际私密性和空间利用效率反而是提高了的。
3、餐厅洄游设计，既能串联空间，日常不用绕路。
4、赠送通体阳台14-18㎡。
户型分布：1#中间户、2#、8#中间户&东边户、10#中间户&东边户。
164㎡（D1）户型:巧用S墙,功能分区更巧妙
164㎡平四室两厅三卫（D1）户型，双玄关、巧用S墙嵌柜体都提高了空间布局收纳，但次卧门南开，房间通风会差。细致来看:
1、双玄关设计，既保障隐私，增加空间的美感，又起到藏风纳气的功效。
2、巧用巧用S墙嵌柜体，令空间布局边界清晰、各司其职，又能让日常用品收纳更省力。
3、建议将西厨西侧柜子改为双开门冰箱位，满足全家人日常所需。
4、南向次卧最里端开门方式，虽然能保证私密性，但同时也使得空气流通效率和到达面积大大降低，尤其还有暗卫。
5、赠送通体阳台16-21㎡。
户型分布：12#西边户、19#西边户&东边户
164㎡（D2）户型:次卧南向开门通风差
164㎡平四室两厅三卫（D2）户型，最大的亮点莫过于南向双套房设计，大大提升居住舒适度。餐厅洄游设计既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果。比较难以克服的问题是南向次卧门南开，使得房间通风差。细致来看:
1、远景玄关，既保障隐私，又增加了空间的美感。
2、中西厨隔开，西厨岛台方便操作和交流、简单就餐需求。建议将西厨西侧柜子改为双开门冰箱位，满足全家人日常所需。
3、餐厅洄游设计既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果，让空间更有层次感，也更通透、开阔。
4、双套房设计，主卧超大29.45㎡，酒店式套房设计。南向多功能厅也是套房设计，南向最里端开门方式，虽然能保证私密性，但也使空气流通效率和到达面积大大降低，尤其是暗卫。
5、赠送通体阳台16-21㎡。
户型分布：12#(东边户、中间户)、19#(中间户)。
小结一下
璞瑅润府的户型主要针对改善人群，在整体功能区划分、动线规划及保证私密性上还是下了很大功夫，但特别要注意的是，小区并不是所有楼栋都是正南正北。
1、所有户型均有通体阳台赠送给，但除了105平（A1）、123平、136平仅有约1.5㎡飘窗赠送，其他均无。
2、除了123平户型，其他户型真正做到了“南北通透”，当然，123平做开放式书房后也能实现南北通透。
3、105平、123平、136平户型的次卧独立玄关+北向开门，保证了私密性。
4、所有户型均采用了餐厅洄游设计，既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果。楼花觉得最惊喜的，莫过于105平、136平主卧衣帽间有自然采光，这是女主人最爱吧~
选房攻略
下面，楼花给大家来剧透一下璞瑅润府的选房攻略：
1.不同于其他小区，「璞瑅润府」有4栋楼王，即7/9/13/14号楼，四栋楼位于小区中心位置，既远离道路降低噪音干扰，大概率又会有连通的转角大阳台，使南北向房间均能观小区四季景色。选房优选这四栋。
此外，虽然12/19号楼不在楼王位置，但楼间距在31.1~35.89米之间，前后无遮挡，距离道路也有一定距离，也可算是优选。
2.小区北侧1/2/3号楼距离仅3.1米，噪音影响在所难免，选房需避开。
3.小区东南角有加油站，加上临近前景北路，尽量避开4/5号楼及15（东侧单元）、16（东侧单元）。此外，15#、16#中间有配电室，可能会有影响.
4.南侧16/17/18/19号楼距离顺沙路30米，有绿植降低噪音保护私密，可作为次优选择，其中21#西侧单元在两路交汇点处，选房尽量避开。
5.西环路上，小区有三个出入口，且楼栋离路在5.1-5.7米之间，选房尽量避开10/11/20号楼。其中10号楼东侧单元受影响会略好，可以作为次优选择。
附：楼花档案
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