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文 | 空间秘探，作者 | 武爽
近期，据广州产权交易所网站消息，碧桂园拟38.18亿元转让多项资产，含增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼等。这是继万达集团甩卖10座万达广场引发瞩目后，又一刷屏的房企出售资产新闻。“甩卖”优质资产，能否为“宇宙房企”解困？
碧桂园卖“里程碑”酒店近日，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让多项资产，其业态包括酒店、写字楼、商业物业、办公楼、公寓楼等，拟转让资产价格合计38.18亿元。其中，拟转让价格最贵的项目是广州增城区凤凰城酒店，为12.6亿元。增城区凤凰城酒店是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积97912.69平方米。
对于碧桂园而言，增城凤凰城是其开发史上的里程碑项目，也是创始人杨国强亲自拍板拿地开发的项目。这个万亩大盘持续开发多年，居住人口超10万。2002年5月凤凰城开盘，在此后的8个月时间里，凤凰城荣获当年广州地区销售冠军、全国个盘销售冠军。
同时，增城凤凰城酒店也是碧桂园集团内为数不多的一线城市酒店项目，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房，产权独立清晰，证载用途为酒店，有抵押，现状为经营。
除了该酒店资产，碧桂园摆上柜台出售的还有番禺区碧桂园藏珑府办公楼项目，报价为11.52亿元；增城区碧桂园中心甲级写字楼项目，报价为7.72亿元，白云区人和公寓楼，报价为3.84亿元，增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业，报价为2.5亿元。
此外，碧桂园还计划出售澳大利亚项目，目前正在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售。总体来看，此次出售的资产几乎都属于优质资产，这或许与其处境有关。
根据最新的财报数据，碧桂园的债务高达1.43万亿元，其中数百亿是欠银行的巨额贷款。现在碧桂园每个月都在亏损，2023年上半年就亏损500亿，全年亏损估计上千亿。之前还有人算过一笔账，这些年杨家通过分红和薪酬，大概拿走了约440亿元。对比目前碧桂园的亏损，业内人士表示，杨家父女哪怕是砸锅卖铁也只是帮补一时。
在业绩一天比一天差的情况下，碧桂园还承担着保交楼的重担，据杨惠妍透露，今年还有超过40万套房屋交付。自2023年8月首次债务违约以来，碧桂园管理层曾多次表态要“砸锅卖铁”自救，从行政开支削减近6成、区域公司收缩至21个，到杨国强卖私人飞机、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1万元，甚至连高管配车都拍卖还债了，为扭转困境，碧桂园可谓各类“狠招”齐上。
如大多数房企一样，碧桂园也不可避免地走上出售资产偿债之路，从出售其广州亚运城项目股权，到亏本转让万达商管股权，现如今又宣布出售广州38.18亿元商业资产，这些自然都在情理之中。
作为一家典型的住宅地产开发商，碧桂园的盘活资产以商业资产先行，似乎并不值得意外，世茂、绿地、华侨城等住宅类房企资产盘活普遍都选择从商业资产下手，这或与近年不动产金融政策的快速推动有关。在市场大环境下，碧桂园此次出手的广州优质商业资产项目，相对更容易获得抄底资本的关注。
碧桂园的“酒店梦”从房地产项目的配套到一桩不错的投资“生意”，每一个房企的心目中都有一个“酒店梦”，绿地、世茂、金茂、富力、万达等大型房企莫不是如此。如今地产下行，无论是地产还是酒店行业都深陷泥潭之中，酒店资产成为流动现金的“奶牛”，有着“宇宙房企”称号的碧桂园，又讲述了什么样的酒店故事？
事实上，以住宅开发为主业的碧桂园在上市前便开始了酒店业务发展。2000年元旦，随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园酒店集团开始探索自己的酒店品牌和产品线。这一年，碧桂园凤凰品牌正式诞生。随后，碧桂园继续拓展酒店业务，扩阔了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。
据资料显示，截至2007年12月31日，碧桂园已有2家五星级酒店、5家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，另有4家5星级标准酒店在建设中，即包含经营及筹建中的酒店共12家；收益方面，酒店及其服务共录得2.15亿元。之所以在上市之初就有小规模的酒店业务发展，是因为这些酒店物业基本为配套住宅项目开发而成。
碧桂园大多数酒店均位于旗下物业发展项目内，建立初衷主要是对房产销售起到促进作用，为提升地产项目附加值和影响力而存在。据了解，与一般的酒店不同，碧桂园酒店属集团自建物业，且长期作为楼盘展销中心及会所使用。每到楼盘销售期间，酒店就会同时出现商务会议客人、度假客人及购房者，这是碧桂园酒店的特色所在。
此后，随着规模扩张后住宅项目的增长，碧桂园酒店储备数量也一直以每年十个左右的速度平稳增长。然而经过20年的发展，碧桂园酒店业务其实并没有做出影响力，基本只是扩阔了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。其中一个重要问题就是，没有想到对外输出酒店品牌。甚至因为酒店数量的攀升，碧桂园还曾陷入了重资产经营困境中。
在2017年的时候，碧桂园酒店板块号称已经管理着旗下500亿的酒店及公寓资产，为了实现“瘦身”，碧桂园开始“割肉”经营效果不好的酒店，包括佛山的希尔顿酒店及佛山美爵酒店等。从2017年到2019年，碧桂园在寻求通过瘦身来实现轻资产的计划，逐步想打造自己的酒店王国。
即便如此，碧桂园庞大的酒店资产包依旧难适应当下严峻的外部环境。于是2019年底，碧桂园酒店业务直接发出“轻资产输出”信号，并对旗下整体酒店品牌做梳理，计划成立新的品牌矩阵。
2020年4月20日，碧桂园官方发文称，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立。凤悦酒店及度假村定位为高品质酒店资产运营商，目前管理全球逾500亿元酒店资产，为超过100家高品质酒店提供运营和资产管理服务。据业内人士推算，这个新平台管理的500亿资产，对应的大概就是碧桂园酒店业务。
从凤悦管理的酒店和公寓品牌看，都是以碧桂园自己的经典品牌为主，该平台更多是独立于碧桂园之外的第三方机构，由原碧桂园酒店集团核心管理团队成员创立，虽目前接手的多是碧桂园酒店，但之后会探索更多的市场化运营。这意味着凤悦真正作为独立的酒店板块从地产业务中剥离出来。
脱离碧桂园标签的凤悦，2020-2022年，凤悦先后与希尔顿惠庭、美诺酒店、雅高JO&JOE品牌达成合作，同时，其7大自有品牌矩阵开始成型。截至去年底数据，凤悦管理的酒店资产规模就已经超750亿。由此，碧桂园在酒店资产板块开启新的征程。
碧桂园酒店板块遇到哪些问题？酒店业务一度是国内房企巨头实行多元化发展战略的重要版块之一，随着整个地产行业进入理性发展阶段，有着地产基因的酒店企业正面临着新的机遇与挑战。那碧桂园的酒店板块在二十多年发展过程中，遇到了哪些问题？
自有品牌影响力不够作为地产项目的补充板块，酒店是不可缺少的部分，国内每一个大的地产都会有一个酒店业务板块。碧桂园也不例外，和万达、绿地这些商业地产大佬相比酒店不是非常多，但从一开始碧桂园就坚持自创品牌和加盟国际品牌两步走的路子。
不过，就碧桂园凤悦的自有品牌体系来看，无论是凤凰、凤悦还是凤颐等品牌，都还没有形成足够的品牌影响力，理性地来看，凤悦体系自有品牌没有获得实质性的增长，基本还是原地产板块自有酒店。与雅高、希尔顿合作的“混血品牌”模式，因其地产缺乏专业运营管理体系，品牌标准和品牌价值仍时不时遭受市场质疑。
酒店物业选址困局碧桂园起源于佛山，依靠“给你一个五星级的家”的口号，从刚起家就开始下沉三四线，已经当了几十年的“三四线之王”。当其他头部房企，从前几年就纷纷收缩战线，往一二线城市集中的时候，碧桂园仍然没改变原有的路线。就算在恒大倒下之后，碧桂园仍然在三四线拿地。不只是三四线城市，在县城也非常多。
由于旗下住宅业务分布及大盘开发特点，碧桂园旗下酒店所处地段、位置往往并不是核心区，也会相应地影响入住率、收益等。同时，在后疫情时代酒店市场供过于求导致行业的运营压力不断上升，尤其在商旅与度假住宿需求不足的三四线城市，这一矛盾产生的问题只会更加突出。
轻资产转型不易“由重转轻”是近几年大部分地产系酒店的一致方向。各家都动作不断，但长期以来都用地产思维做酒店的地产玩家，在向轻资产转型过程中显得十分吃力。房地产困境之下的酒店业，它的共性问题非常明显，酒店的建造逻辑是：地产是主业，酒店是配套，地产是利润中心，酒店是成本中心，建酒店的目的就是为了拉升地价，或者提升房屋的销售，更多的是重开发，轻运营。
地产销售习惯了短平快的操作，但是酒店需通过运营实现资金回流与正向运营，否则将面临长期的亏损。和大多数地产酒店一样，在近20年的时间里，碧桂园酒店板块实际服务的还是自己本身的酒店资产业务和管理，在对外输出的路上并不热心，哪怕成立了凤悦酒店及度假村，其轻资产转型也没有那么容易能实现。
房企如何盘活酒店资产？站在当下深度调整的地产环境中，房企普遍渴求套现资金以度难关，存量商业资产的盘活已成为推动房企脱困的重要策略之一。在高质量发展的经济模式下，房企们该如何盘活资产包，实现运营升级及变现呢？
整合上下游资源房地产早已从重开发阶段步入资产管理时代，酒店和住房租赁行业稳步增长的同时，伴随着更多不确定性，房企们需要整合资源，以更精细化、多维度的视角审视投资、运营，以此实现更好地向轻资产转型。
除了成立单独的酒店管理部门，进行酒店资产整合之外，绿地、万科、世茂等房企也在通过“收并购”方式来进行资源整合，以此促进酒店板块资产的发展。但在新的消费趋势下，借旗下文旅项目优势，整合酒店上下游资源打造文旅住宿综合体，将成为新的发展趋势。
比如在早年政府支持力度较大的时期，碧桂园抓住了介入文旅的最佳时机，通过整合养老、康养、医疗等资源，拿到了大量便宜的土地，同时搭载碧桂园自有品牌生态圈，构建起集生活场景于一体的文商旅生态圈，实现全产业闭环。
发行资产证券化产品酒店拆分单独上市，是不少房企“盘活”资产包的一个重要手段。只不过，无论是万达、金茂，还是绿地、碧桂园，在过去的多重努力下，并没有取得成功。在探索如何让“死资产”变活的过程中，市场证明酒店资产证券化或将成为房企新的“出路”。
资产证券化模式是一种将困境资产包装组合成有价证券进行融资的资产盘活模式。对于投资大、回收期长、变现能力差的酒店物业来说，酒店资产证券化有极为重要的意义，不仅为中国酒店业提供了一种新型融资方式和变现模式，还为其运营和扩张提供了一种新的运作思路。从当下资产证券化产品发行情况来看，房企是其发行主力军，世茂、富力、阳光城等均有过发行酒店资产证券化产品来盘活资产。
打造超级品牌从碧桂园、绿地可见，目前的酒店行业从过去的重视资产运营转向重视管理品牌运营，从过去的不可持续的、消耗资源的重资产模式转向可持续的、租赁物业、重管理输出与品牌输出的轻资产模式。但与国际、国内头部酒店集团相比，地产酒店的自主品牌目前在市场影响力较弱，且尚待“出圈”。
在打造超级品牌这条路上，一方面，地产酒店还需要品牌定位明确。定位明确的品牌文化能够让自营酒店品牌更容易获得住客认同，从而提升品牌忠诚度。另一方面，还需要别具一格的创新模式。基于差异化的创新才是酒店核心竞争力所在，如亚朵与万科合作的“地产+酒店”道路。对房企而言，品牌只是万里长征走出第一步，还得通过不断努力才能成为有文化含量和底蕴的金字招牌。
综上，存量时代和房企高负债下，酒店资产价值得以重申，对于房企来说，“割肉”或者盘活酒店资产包，都是条“活路”。但最有效的方法恐怕还是卖房子，毕竟项目回款才是房企能得以持续生存的血液。可以预见，由增量到增值，将是地产商未来十年的市场发展逻辑，碧桂园能否“破茧重生”还请拭目以待！