前段时间，我们不是跟大家说过，番禺广场的“大蟑螂”旁边，出了地铁上盖的新宅地吗？
没想到，这块地刚改完规划，前两天居然正式挂牌，下个月就要开拍了！
从广州规自局公布的信息来看，这块宅地虽然建面只有3万㎡，体量小，但好在风险可控，而且3.0的容积率不算高，所以起拍楼面价也仅约1.66万/㎡。
不过最关键的是，住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率，建筑面积比例上限可提高至20%。
换句话说，未来项目实用率最高可以去到120%，也是番禺广场首个达到实用率上限的项目。
毫无疑问，妥妥的狠角色了。
不过话说回来，随着近年板块新盘频出，番禺广场已经告别以往“奇货可居”的局面。
所以，在我看来，这块宅地能否顺利“出生”，很大程度上会取决于一个购房者都很关心的现实：
番禺广场的新盘，现在到底卖得怎么样？
一个不争的事实是，在这一轮新政的刺激下，番禺广场确实迎来了一波成交高峰。
根据中指院数据显示，今年10月份，番禺广场新房成交了250套，创下了近一年的最高记录，环比大涨129%，同比也增长了79%。
不过，这个突飞猛进的成绩怎么来的，相信大家也都猜到了：以价换量。
从近一年来看，番禺广场新房成交均价一直都维持在3万+/平，最高点曾经逼近4字头。
但今年10月份，成交均价已经跌回30348元/㎡，达到近一年的最低点，环比和同比跌幅都达到了11%。
具体到个盘，不断回落的价格，也把性价比再次放大，显得越来越“划算”。
这一点，不妨来看看番禺广场几个热门新盘的情况，比如：
板块最贵的C盘，开盘均价约4.5万/㎡，但10月只卖3.5万/㎡，降幅接近1万/㎡。
D盘就更夸张了，开盘均价仅3.7万/㎡，但如今进一步跌至2.2万/㎡，几乎腰斩。
再看看去化周期，番禺广场新盘的卖房压力，其实也不低。
虽然今年10月份已经回落到30.34个月，相当于2年半才能卖完板块的所有新房。
但从4月份至今，已经连续7个月超过30个月，相比于之前半年的20个月出头，去化压力确实大了不少。
此外，我也扒了一下番禺广场新盘各面积段的成交情况。
不难发现，近一年来，板块内还是90-120㎡的刚改类产品卖得最好，成交占比高达49.6%，基本撑起了半壁江山。
120-140㎡的纯改善类产品紧随其后，成交占比接近1/4，90㎡以下的极致刚需产品，成交占比也有18.3%。
可以看出，番禺广场新盘吸引的买家，普遍都是出于首次上车或者原地置换。
总的来说，番禺广场的新房市场如今已经呈现出一个很明显的特点：
选择面广且价格适中。
况且，这里本来就是区府所在地，生活氛围非常醇熟，自住体验很不错。
比如，3号线、18号线、22号线三条重磅地铁线路交汇，还有规划中的17号线，作为交通枢纽连接着珠江新城、琶洲等中心区，日常出行非常方便。
又比如，广外附小、番禺仲元实验学校、永旺梦乐城、龙湖广州番禺天街（在建中）、番禺图书馆新馆等，教育、商业、文化配套要啥有啥，而且档次都不低。
再比如，接下来番禺广场还会变得越来越靓。
根据前段时间公布的番禺广场公园广场规划设计方案，公园将会采用“番禺之脉”或“番禺荟珠玑，耀映大湾区”两大主题之一，从效果图来看就很有时尚感、艺术感。
番禺广场公园广场效果图，图源广州番禺发布
虽说番禺广场属于番禺的传统板块，不像长隆万博那样高歌猛进，有高大上的CBD形象。
但作为老大哥的它，在居住体验上确实没话说，而且房价也有性价比，未来颜值还会有很大提升。
对于喜欢番禺的自住型买家来说，这里不失为一个好的选择。
所以，有这样丰富的底色在，中银大厦南侧地块，你觉得会难产吗？
来源：广州PLUS