本文来自“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。
公寓市场综述
01 全球公寓市场发展动态
美国市场，纽约市全市100万套租金稳定公寓，从10月1日开始，续约面临最高5%的租金上涨，这是近十年来的最大涨幅，或将影响200万民众。纽约市租金指导委员会依法每年对租金稳定公寓的租金上涨幅度设定上限。委员会是在今年6月，以5票对4票通过，从10月1日起到明年9月30日续约的租金稳定公寓，一年租约的租金涨幅3.25%，两年租约涨5%。
在加拿大，10月，西温的平均租价仍然是全国最高的，平均一室一厅的无单位家具的租价为2,828美元。温哥华紧随其后，成为第二昂贵的市场，平均价格为2,589美元。根据租房平台Liv.rent的10月租金报告数据，北温一直保持在第三位，月平均租金为2,499美元。本拿比则以2,386美元的价格跻身最贵城市前四名。
欧洲方面，据地产经纪行Foxtons数据，10月英国伦敦住宅平均租金升至每周571英镑(4751元人民币)再创新高，环比升4%。伦敦中部租金成本同比升近30%至每周平均643英镑(5350元人民币)。10月有2.2万个新单位放租，为今年以来月度最低。平均每22个租客竞争一个租盘，为2018年以来最紧张。伦敦住宅租盘竞争激烈，留意到租客平均租金恢复至高于意向预算水平，属疫情以来首见。
02 亚太公寓市场发展动态
澳洲公寓市场已经复苏，数据表示与疫情前相比，租金上涨10%，学生公寓需求强劲，政府应当进一步在规划和管理方面做出让步，以吸引国外投资，扩大学生公寓的容量。包括Unilodge和Iglu在内的学生公寓服务商的数据也说明，租金已经超出2019年的水平。随着2023年的合同陆续签订，租金将继续上涨。
不过，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据显示，全澳为租户挂牌的房产数量几乎减少了一半，达到了新的最低点。10月份的全澳空置率为0.8%，即有史以来的最紧水平，在悉尼它下降到创纪录低点1%，在墨尔本则下降到1.1%，而一个平衡的市场，空置率应该在3%左右。所以对于正在找房的租客，情况比较困难。Domain数据显示，这推高了悉尼租金，三季度独立屋租金飙升了4.8%，即每周30澳元，达到650澳元的中位数；墨尔本的情况也是如此，当地独立屋租金在三个月内上涨了2.2%，达到每周470澳元的中位数。
新加坡房市降温，住房销售降至2020年4月来最低。新加坡市区重建局数据显示，10月份新私人公寓销量降至312套，大约是9月份售出三分之一。此外，上个月新加坡二手房市场的需求也有所下降，根据新加坡房地产门户网站99.co和SRX的数据，私人公寓的转售量下降了约12%，住房和发展委员会的公共公寓转卖量下降了24%。同时收紧的住房贷款限额，提高了用于计算总偿债率和抵押贷款偿债率的利率下限。这些针对购房的房地产紧缩措施可能会导致更多的人租房，推动租赁价格上涨。最新的10月数据显示，单个房间租金在2000新币以上；单身公寓的话则在3000-4000新币左右，而两房以上则月租金在4000新币以上，折合约20000元。
总体看来，亚太市场和欧美市场一样，已经连续超过10月公寓租金出现上涨趋势，预计这样的情况还会持续至2023年。
03 中国公寓市场发展动态
毕业季、国庆活动等租房旺季过后，一二线城市租金较上月有不同程度下降，租赁市场降温明显。从租金变化情况来看，预计11月租赁市场将继续降温，部分城市由于零星疫情降温或更突出，但总体而言对租赁市场的影响不大。
根据全国房价行情网的10月数据，全国租金中位数只有1950元/月，环比增加了2.63%，同比下降了2.5%。从城市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、三亚、天津、武汉。其中三亚租金为44.93元/月/平米，环比增加4.92%；杭州租金为72.69元/月/平米，环比增加3.88%；广州租金为62.47元/月/平米，环比增加3.52%；深圳租金为91.02元/月/平米，环比增加3.11%；北京租金为116.49元/月/平米，环比增加0.66%；其余5家TOP10城市都出现租金环比降价，其中上海租金为101.07元/月/平米，环比降低1.59%；厦门租金为50.67元/月/平米，环比降低1.16%。
04 租赁企业资本发展动态
#在签约开业方面#
一是碧桂园文商旅集团完成签约3宗商业项目，分别位于广东惠州、四川雅安、河南安阳。碧桂园文商旅集团与惠州市唐鸿实业投资有限公司就惠州唐鸿时代广场完成签约，将旗下商业产品线“碧乐汇”引入当地；碧桂园文商旅集团签约廊桥商业街区，位于四川雅安城区中心位置，商业总体量达1.2万平方米；碧桂园文商旅集团与安阳河南鸿轩房地产有限公司就安阳U乐广场完成签约，将旗下商业产品线“碧乐汇”引入安阳北关，这是集团落子安阳的首个轻资产项目。截至10月，碧桂园文商旅集团在管商业项目总数超130个，合约面积超800万平方米；长租公寓布局储备房源6万间，在营及筹建房源超2万间。
二是乐乎集团与盛世华茂集团签约北京大宝饭店项目，转型服务式公寓受托运营。该项目位于北京市东城区左安门内大街，未来将成为芷岸品牌阵营中的旗舰项目，区域租赁住房的高品质优质供给。
三是上海金地草莓社区获上海宝山区南大租赁住房项目，该项目是金地草莓社区在上海宝山落地的首个保障性租赁住房项目，是草莓在住房租赁领域的又一重要里程碑。
四是国贸控股集团核心成员企业国贸地产租赁住房新赛道新品牌——“贸家公寓”，于上海佘山原墅举行了品牌发布会暨开业盛典。由国贸地产上海公司建设、国贸地产贸家公寓公司运营的首批三个项目近700套租赁住房陆续面市，本次首开项目，将先期为市场提供300余套租赁住房。
五是上海市闵行区吴泾镇的租赁住房项目万科青藤公园@HOME正式开业，提供从48-101平方米的租赁住宅，适配多元租住需求。
六是瓴寓国际与杭州城遇投资管理有限公司就杭州丁桥人才房项目达成战略合作。该项目总建筑面积7.2万平米，共计624套高品质公寓，预计2023年上半年投入市场。
七是宁巢公寓圣奥科创园店开业，拥有大床公寓、双床公寓，两室一厅套间公寓等多种户型。
八是路劲集团旗下长租公寓品牌路劲.隽寓在杭州的首个项目开业，共计225套公寓。
九是龙湖冠寓联合武汉城建集团打造的两个保租房项目正式开业，共计500多套公寓。
十是上海最大的社会化保障性租赁社区微领地浦江中心社区正式开业。
十一是铂顿国际公寓广州番禺南村店开业，公寓共有51间客房，涵盖多种房型。
十二是大华集团打造的首个超大型标准化租赁社区——大华享寓.锦绣四季宝荻路社区正式开业，首批650套公寓全部租罄。
十三是朗诗寓苏州科技城高品质人才租赁社区投入运营，共有1340套租赁房源。
#在资产交易和股权动态方面#
一是华侨城(亚洲)发布公告，华侨城上海置地(该集团间接非全资附属公司)计划于北京产权交易所透过公开挂牌出售目标公司51%股权(即销售权益)，该物业为上海宝格丽公寓所在地，且为中国首家宝格丽公寓。
二是上海市虹口区四川北路71号2幢全幢房地产（德邻公寓）被挂牌法拍，起拍价5.61亿元，开拍时间11月1日。
三是中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司将于10月24日19时至10月25日19时拍卖长风公寓项目即金谷·汇银73号单一资金信托的信托受益权，起始价10亿元，加价幅度100万元。抵押物为坐落于上海市普陀区大渡河路388弄2、3号、产证面积35794.02平米的旅馆用房及车位，保证人为重庆协信远创实业有限公司。
05 各省市保障性租赁用房动态
10月，地方政府进一步健全了住房保障体系。在市场培育方面，天津、昆明、上海、广州、内蒙古、云南、深圳等省市进一步加大保租房的筹集力度，鼓励盘活存量用地。另外，各地引导专业化规模化的租赁企业运营保障性租赁住房，提升房源的品质，规范租赁市场的运行，推动租赁市场高质量发展。
一是内蒙古自治区住房和城乡建设厅等10部门印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施细则》的通知。实施细则要求因地制宜推动发展，要科学确定发展目标。“十四五”期间，内蒙古自治区计划建设筹集保障性租赁住房5.8万套（间）。
二是云南发布关于《云南省住建领域新型城镇化三年行动计划（2023-2025年）（征求意见稿）》的公示。征求意见稿提出，到2025年，筹集建设保障性租赁住房21万套。
三是天津在“十四五”期间新增保障性租赁住房规划在具体实施上，项目储备目标按照10万套预留储备资源，规划实施目标为5万套。另外天津泰达人才安居有限公司，将招募保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人，项目资金来源为自筹。这标志着天津市正式启动保障性租赁租房基础设施公募REITs发行工作，该项目资金来源为其他资金（国有资金）。
四是深圳市2022年首批利用国有企事业单位自有用地建设保障性租赁住房签订合作协议暨集中开工仪式在盐田变电站项目现场和3个分会场同步举行，人才安居集团4个保障性租赁住房项目在全市率先实现开工。此次开工的4个项目建后可提供保障性租赁住房约2000套。同时深圳市人才安居集团与华为终端有限公司签署战略合作协议，双方将围绕公共住房空间智能化的战略目标，探索公共住房领域全屋智能解决方案。预计到2022年底，该集团累计开工公共住房项目85个、10.6万套，运营公共住房3.4万套。
五是重庆确定“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房40万套。
榜单发布&分析
#ABN指数分析#
综述：2022年10月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数都处于高位，监测均分分别达到达到58.73、97.57，与上月相比，略有回落。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、龙湖冠寓、安歆青年社区、微领地青年社区、路劲·隽寓。本月搜索热度主要集中在项目签约、新店开业、新品牌发布等方面，如武汉城建集团联手龙湖冠寓打造的两个保租房项目也落地开业、路劲集团旗下长租公寓品牌路劲.隽寓在杭州的首个项目开业等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：10月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为窝趣公寓、合景·陆舍、龙湖冠寓、华润置地有巢公寓、憬黎，如华润置地有巢公寓拟发行金额11.2亿元。这是全国第一单由房企申报的保租房公募REITs、2022年第三季度TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间等，都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在开业、签约以及大型租赁社区资讯方面。指数TOP5分别为微信、小红书、微博、抖音、B站。如上海地产集团首个保障性租赁住房项目——地产城方·虹桥璟智公寓正式开业、朗诗寓与苏州科技城以[EPC+O模式]合作打造的高品质人才租赁社区——太湖科学城国际青年创新社区近期已投入运营等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：10月，国家持续出台公寓方面的政策和监管措施，公寓市场纳入保租房规模体系等，一些公寓运营方以及房企积极投入到租赁市场中去，投资人信心有一定幅度提升，指数总体呈现中高位，为近四个月新高。
#综合分析#
长租公寓品牌保租房项目有序落地｜目前，随着各地保障性租赁住房建设目标的明确，我国保租房的建设和扩容正在迎来高峰期，重点城市对新增保租房供给的需求颇为强烈。长租公寓纷纷涉猎保租房，致力于推动区域产业的高质量发展。
上海地产集团首个保障性租赁住房项目——地产城方·虹桥璟智公寓正式开业。该项目位于虹桥国际中央商务区“核心区”，被列入上海市首批市级人才公寓，共提供318套精装修租赁住房，以一房、两房小户型为主，面积从32平方米至102平方米不等，满足不同人群多元化租赁需求。近年来，上海地产集团深耕租赁住房建设运营业务领域，匠心打造17个保障性租赁住房项目，总建筑面约147万平方米，可提供房源1.7万套。除本项目外，上海地产集团今年还将有4个保障性租赁住房项目入市，其余项目将在明后年陆续入市。到“十四五”期末，集团将力争实现在本市自持保障性租赁住房超过6万套的目标，约占全市10％以上。
10月武汉城建集团联手龙湖冠寓打造的两个保租房项目也落地开业，共计500余套公寓，据悉，这是武汉城建集团的首批保租房项目，其选择与龙湖冠寓强强联合，共同运营管理。借此契机，龙湖冠寓的江城版图又添新子。
另外朗诗寓与苏州科技城以[EPC+O模式]合作打造的高品质人才租赁社区——太湖科学城国际青年创新社区近期已投入运营，可提供1340套租赁房源、合计2800多个床位。该项目是朗诗寓继杭州瓜山未来社区后落地的又一个大型租赁社区。作为苏州科技城产业配套的人才公寓和保障性租赁住房项目，朗诗寓从户型设计、商业配套、创业办公、公共空间打造及运营服务等多个方面为园区人才提供宜居宜业的生活环境，助力企业引才留才，推动区域产业高质量发展。
保租房扩容，企业“纳保“｜10月，随着各地保障性租赁住房建设目标的明确，我国保租房建设和扩容迎来高峰期，重点城市对新增保租房供给的需求十分强烈。虽然各地保租房建设仍以地方国企为主，但不少城市积极鼓励多主体参与，开发企业和专业长租平台不进可以参与到保租房建设、运营中，还可推动自身建设或运营的房源纳入地方保租房系统，简称“纳保“。
二十大也为未来5年的住房制度改革指明了方向。据统计，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间），全国共有13家住房租赁企业的纳保，占比超过10%，可见，随着长租房公寓向保租房的转化融合进程加速，住房租赁市场已经开启了新篇章。
随着政策的有序推荐，未来将会有更多的酒店、厂房、办公楼和公寓等物业转变为保租房，这些企业都具备一定的规模，申请成为保租房后，即可享受低息贷款、税收减免、财政补贴、水电折扣等一系列政策优惠。而原先数量最多的二房东，将会直面保租房的竞争压力，竞争力不足的人将会被淘汰，未来的长租公寓会逐步转向为机构化运营，二房东将逐步退出历史的舞台。
房企积极参与保租房体系 ｜今年是完成保租房规划目标的关键期，40个重点城市计划筹集建设保租房190万套（间），任务较去年翻了一番。10月以来，多家房企更加积极投身保租房体系，期待通过“纳保”获得进入REITs市场资质，打通向轻资产运营的转型道路。
10月以来，为有效增加保租房市场供给，在中央和地方政府的不断加持下，相关市场化企业“开发——运营——金融退出”的商业模式是探索取得新进展。10月9日，根据上海证券所信息，“华润置地旗下的华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金“项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额11.2亿元。这是全国第一单由房企申报的保租房公募REITs。
10月初，龙湖冠寓和武汉城建集团合作的两个保租房项目落地开业。龙湖冠寓已在长沙、武汉、合肥、天津、西安、青岛等城市布局保障房项目，这些城市都给予了相应的支持政策。以长沙为例，该城市对参与筹集租赁房源的企业落地了租赁住房三年试点专项补贴。其中，长沙金融中心店、长沙星家洋湖宜家荟聚店属于改造项目，由龙湖冠寓改造装修完成后对外出租运营，按照长沙政策，改造类保障性租赁住房项目可获得装修补贴650元/平方。
头部长租公寓企业第一梯队形成｜在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，2022年第三季度TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%，开业规模持续增长，相较于上一季度增速有所增加。进入第三季度，各地疫情防控形势逐渐好转，头部租赁企业开店动作不断，整体开业增速有所增加。根据亚洲旅宿大数据研究院数据监测，TOP20开业规模都已经达到10万间，截止到2022年10月31日，分别是万科泊寓170662间、龙湖冠寓116072间、魔方生活服务集团79842间、乐乎公寓集团71234间、珠江租赁65435间、雅诗阁公寓44000间、窝趣公寓37604间、旭辉瓴寓33997间、朗诗寓32167间、方隅公寓31615间、广州城投住房公司30600间、招商伊敦公寓26789间、城家公寓24623间、上海城方24000间、华润有巢23033间、自如寓19899间、合房承寓19243间、乐璟生活社区19644间、碧家公寓18624间、安歆公寓16716间。
与2022年二季度相比，一线城市开业规模占比明显增加，品牌避险意识增加，新增开业项目主要聚集于核心城市。48%的新开业房源集中在上海、北京、广州、深圳等一线城市，尤其是北京和上海，迎来乐乎集团、牛油果青年社区、城方等头部品牌的强势入驻；46%的新开业房源布局在成都、西安、郑州、武汉、杭州等新一线城市，其中冠寓在三季度深耕成都，仅6%的项目分布在其他城市。
酒店+服务式公寓渐成市场新宠｜在桃浦智创TOP首发A区，T1塔楼总建筑面积2.7万方的高端生活方式酒店+服务式人才公寓，是助园区引才聚智的“新引擎”，其样板间将于11月正式亮相。酒店+服务式人才公寓产品正成为公寓市场新宠。
10月，上海普陀区-临港集团“聚智TOP”人才科创合作项目，也把人才公寓列为双方合作的重要抓手。智创TOP携手雅辰（Artyzen Habitat）悦居品牌，在A区T1打造集办公、娱乐、休憩与社区生活于一体的高端居住空间。212套酒店客房、180套人才公寓客房将在2023年上半年整体开业。此外，今年9月首店开出的“桃浦湾 TOP ONE”精品商业，也将于2023年上半年整体开业。总建筑面积2.5万方的T6精品商业+地铁直通地下商城，精致实用的时尚界面将在园内全面打开，与酒店及公寓共同开启贵客盈门的红火景象，为桃浦焕新打造乐业安居、乐活乐享的新宝地。
以高端商旅客、国际客源为主的雅诗阁也不例外。随全球经济逐步摆脱疫情阴影及商旅市场的复苏，10月，雅诗阁的业绩也逐步回暖。在中国市场，雅诗阁已进驻41座城市，拥有及管理物业200家，服务公寓、共享公寓和酒店客房（含在建）共计超过4.4万套。据悉，2023年雅诗阁公寓目标是6万套。
相比住客周期长并且退出时可以通过散卖获利的公寓，酒店主要通过运营获利，对于流量的稳定性要求更高。除了长期看好中国市场的商旅和家庭休闲出行，服务式公寓市场规模的限制也让一些国际品牌不得不布局酒店市场。当公寓品牌方慢步进入酒店市场时，酒店及其关联品牌也再一次开始布局服务公寓，事实上，国际酒店品牌做公寓的历史由来已久，如万豪行政公寓、喜来登公寓、瑰丽府邸、丽思卡尔顿公寓、凯宾斯基公寓等等多与其酒店物业共同抱团。可以预见，未来公寓产品和酒店产品的界限会进一步融合，酒店+服务式公寓正成为市场新宠。