番禺区万博CBD逐渐成熟。吕颖雅/摄
越秀万博城体量惊人，将对万博板块乃至周边的创新城、祈福和市桥等板块的一二手房产生一定冲击。
吕颖雅/发自广州
广州市番禺区万博板块的楼市大戏正在上演。
“眼下整个万博板块都在关注越秀万博城的定价，如果以‘4’字头的价格首开，必将重塑整个板块的价格体系。”一位业内人士表示，预计下半年，万博板块的一二手房竞争将进入白热化阶段，但对于购房者而言，这并非坏事。
“巨无霸”里仁洞旧改项目面市
近日，位于番禺区万博板块的“巨无霸”旧改项目越秀万博城正式开放。作为越秀地产首个未来城市概念的项目，越秀万博城将打造一座实现文商旅居产城于一体，先进宜居的“广州版”未来城市。
据了解，项目建筑面积超过500万平方米，首推CBD组团，产品包括约 103~188 平方米南向四房，采用LDKG一体化设计，实用率达到110%以上，景观视野开阔，预计6月底开售。
越秀万博城概念示意图(过程稿)，以实际交付为准
值得一提的是，越秀万博城规划了约 15 万平方米的学校配套，配建6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中等12所学校。
日前，越秀万博城正式宣布计划引入番广实验教育集团办学，首开区域配建54班小学和36班初中，由广大附中番禺实验学校具体管理。（最终的学校名称、招生条件和招生范围以教育部门公布为准）
此外，项目还规划打造建面约 116 万平方米商办集群，涵盖高端购物中心、国际酒店、复合型产业写字楼等多元业态。在公建配套方面，越秀万博城规划约5万平方米文化艺术配套，涵盖青少年宫、文化艺术中心、社区活动中心、中央艺术公园“三馆一园”文化新地标。
冲击板块一二手房价格
近两年来，万博板块的竞争日益激烈。目前在售的热盘包括长隆万博悦府、新世界耀胜尊府、越秀瑞麓府、珠江铂世湾等，价格4.5万~7万元/平方米。
克而瑞的数据显示，今年5月，万博板块一手房的成交均价达到58060元/平方米，在番禺区内排名第二，仅次于豪宅集中的洛溪大石板块。
上述业内人士分析，越秀万博城体量惊人，将对整个万博板块乃至周边的创新城、祈福和市桥等板块的一二手房产生一定冲击，尤其是邻近的大盘华润长隆万博悦府。
据了解，华润长隆万博悦府目前在售一期120~140平方米四房，价格“5”字头起，楼层朝向很好的单位售价6万~7万元/平方米。此外，即将推售的二期108~125平方米四房，最低门槛的108平方米单位吹风价600万元。
根据阳光家缘数据显示，华润长隆万博悦府一期已售745套，未售542套，去化率约58%。
“尽管目前市场环境下，华润长隆万博悦府的去化情况尚属可观，但作为去年的网红盘，价格也呈现高开低走的态势。考虑到越秀万博城很可能会以惊喜价入市，所以华润最近的销售节奏明显加快，一期仍有不少库存，同时也在紧锣密鼓地推动二期，可见去化压力不小。”上述业内人士补充。
除了一手房市场，二手房市场同样受到冲击。
一位深耕万博板块的资深中介经纪人表示，自广州“5·28”楼市新政后，万博板块的挂牌量显著增加， 虽然整体交投活跃，但万科欧泊、广州雅居乐花园、锦绣香江、华南碧桂园等二手房的价格相较去年同期下跌了15%~25%。
以万科欧泊为例，贝壳APP显示，今年第二季度该项目的成交价为3.5万~3.7万元/平方米，去年同期最便宜的两房单位成交价也要4.3万元/平方米，一些户型楼层朝向好的三房成交价更超过5万元/平方米，如今已大幅回落。
“在万博板块，二手房的降价幅度比新盘大，一方面是因为不少楼盘的楼龄已达十多甚至二十年，另一方面是新楼盘的户型使用率普遍较高，购房者一算比较，会发现购买新房更为划算。预计越秀万博城推出后，对二手房市场的影响将更为显著。如果整体楼市未能回暖，二手房价格可能还会进一步下探。” 上述中介经纪人表示。
将打造大湾区超级CBD
近年来，万博板块的配套日益完善，性价比不断提升。
在6月初举行的番禺长隆万博商务区高质量发展大会上，番禺区相关领导指出 ，2023年，长隆万博商务区正式跃升为千亿级产业平台。未来，长隆万博将作为新中轴番禺段核心节点，推动长隆、万博、里仁洞三大板块融合联动，打造大湾区超级CBD。
目前，长隆万博商务区集聚了海大集团、希音公司两家千亿级企业，以及长隆集团、欢聚集团、嘉诚物流、拼多多、小米互联网、中建三局等一批龙头企业，总部经济、数字经济、跨境电商等业态蓬勃发展。
其次，目前商务区内市场主体已超2.7万家，大量年轻白领进驻办公，加上周边聚集的近百万居住人口，商务区日均客流量约30万人次，年均客流量超过1亿人次。
可以预见，未来的万博板块将会更加宜业宜居。