文 | 空间秘探，作者 | 吴宇雯
近日，美国酒店巨头希尔顿宣布以 2.1 亿美元的价格收购备受青睐的本土酒店品牌 Graduate Hotels。Graduate Hotels精品连锁酒店是集中在大学附近，专注服务大学城附近的住宿需求。此次希尔顿投资大学城酒店生意，也让我们将目光朝向了国内的大学城酒店市场，思考它是否也会成为酒店生意新的发展空间？
希尔顿瞄准大学城酒店生意
近期，希尔顿斥资2.1亿美元收购了本土酒店品牌Graduate Hotels。据了解，AJ Capital Partners于2014年推出了该品牌，Graduate Hotels是集中在大学附近，专注为学生、校友、老师和社区居民提供住宿服务，酒店通过装饰、服务、设施等方面在以服务学校为主题的基础上，打造又不同于学校独特氛围的精品连锁酒店品牌。Graduate Hotels在美国密西西比大学、佐治亚大学等学校附近均有落户，目前还将在得克萨斯州的奥斯汀、达拉斯，阿拉巴马州的奥本，以及新泽西州的普林斯顿筹备新店开业。自2014年成立以来，该品牌业务已经遍布美国和英国，Graduate Hotels已经成为美国发展最快的酒店之一。
希尔顿此次收购Graduate品牌在全球的所有权利，为所有现有和已签约的Graduate酒店签订特许经营协议。希尔顿总裁兼首席执行官官克里斯·纳塞塔 (Chris Nassetta)表示，“此次收购Graduate酒店是将此作为我们增长的一个驱动力，全球有数千所学院和大学，我们相信Graduate品牌目标市场是全球400-500家酒店，同时加速我们在生活方式领域的扩张”。
根据希尔顿《2024年趋势报告》中显示，近四分之一的全球旅行者计划今年去参加音乐会、体育赛事和其他独一无二的当地体验，其中许多活动发生在以大学为主导的二级市场。由此也可以看出，希尔顿正注意到了大学城附近的生意商机，或许这将成为酒店新的发展市场。
大学城所带来的酒店市场，一种是以围绕学校场所所发生的一系列活动，从而相关人员所产生的住宿需求，例如每年开学季陪同的父母，学校举办学术会议、活动等非本校学生的参加人员；另一种则是只针对大学生的市场。希尔顿的大学城酒店生意更偏向于第一种，但此次希尔顿的收购行为，也让我们联想到国内的大学城酒店市场。
根据相关数据统计，我国共有高等学校3000余所，超过150多座大学城，围绕着高校市场所迸发的需求让酒店看到了新的可能。近年来，我们也可以发现在大学城附近开始逐渐出现各式各样品牌的酒店。比如这个月，在广东珠海高新区大学城落子的格雅酒店，以及在山东淄博新区大学城和杭州下沙大学城开业的汉庭酒店。包括被大家较为熟知的上海松江大学城、南京仙林大学城、广州第二大学城等都有许多酒店的身影。去年，锦江旗下的陶瑞酒店在围绕高校的需求、服务与价值下，在上海临港大学城迎来了全球首店的开幕，向我们展示了在大学城里更多元、丰富的住宿场所。
酒店为什么要开在大学城附近
大学城“百花齐放”的同时，在大学城附近开酒店似乎也变成为了蕴含潜力的选择。例如在浙江省最大规模的高教园区——杭州下沙大学城，这个聚集了杭州师范大学、浙江财经大学、浙江工商大学、浙江理工大学、中国计量大学、杭州电子科技大学等14所高校的地方，不仅有你好酒店、汉庭酒店、怡莱酒店、如家酒店、维也纳国际酒店等连锁酒店品牌，还有许多单体酒店纷纷在此落脚。为什么这么多的酒店会开在大学城附近呢？
一方面是大学城拥有稳定的客源。每一所高校都汇聚了数万名大学生，一座大学城的客源量更是庞大而可观，再加上近年来，高校持续扩招，让各大高校聚集了更多的学生。根据教育部此前的数据通报，2023年全国高考录取率是80.72%，再创历史新高，且2023年比2022年新增加了61所高校。在国家优化高等教育结构来看，高考持续扩招或许是大势所趋，那这也说明了在大学城市场有着稳定且逐步上升的客源。
另一方面是高校固定的考学需求。在高考扩招提供了大规模的人数基础上，再加之社会环境的变化，近十年来，全国研究生招生人数也保持着持续上升的态势，这也将会成为大学城的“新鲜血液”。逐年增加的考学人数，导致了住宿的需求持续增长。2015年到2023年，全国考研报名人数从164万上涨到了474万，每年考研期间，全国各地的考生都将会“流动”起来，对许多考生来说，尽快明确自己的考点对他们来说十分重要，因为在考前安排住宿也是一大难事。每年都会有许多考研人在住宿上“踩雷”：酒店涨价四五倍、酒店不够、小旅馆坐地起价、没有环境好的住宿场所......要知道，考前的住宿环境也会影响考试的发挥。每年的考研，都让大学城附近的酒店每年都会成为炙手可热的“抢手货”，距离学校越近则更“吃香”。正因为每年固定的考学所催生出的住宿需求，才让酒店看到了大学城附近存在的消费生机。
最后是大学生群体具有消费年轻化特征为酒店发展提供“沃土”。随着千禧一代和Z世代迈入大学城，逐渐成为消费主力军，这一代的人群在优渥的家庭生活水平条件下，他们的消费能力也随之提高，且在消费时更注重消费体验和消费场景。“大学生任性住酒店，一晚上五百多的房费，竟然也不心疼”诸如此类的新闻时而会在网络上出现，由此也可以看出，随着消费群体年轻化，部分大学生的消费支配能力增强。同时，无计划消费、消费结构不合理、超前消费、追求“前卫”等都是当前大学生在消费行为上出现的特征，这些也都或许能为大学酒店市场提供进一步的发展空间。
大学城酒店生意如何做
通常来说，大学城人群密集，有完备的基础设施，热闹的环境氛围，在众多大学生心中有着不可替代的地位。加之大学生追求个性化、多元化的消费，大学城的酒店要如何更好地与高校群体进行融合，做出符合大学生群体的酒店产品，并对他们产生吸引力，这是酒店品牌、投资者需要考虑的问题。
定价需合理
虽然现在的大学生出生在物质条件充裕的时代，也不免一些大学生会“大手笔”消费，但是纵观整个大学生群体，大部分人在消费上依然会比较节制。根据中国社会科学院此前发布的《Z世代群体价值观念报告》显示，Z世代中有78%的有规律储蓄的习惯，会对金钱有一定的规划。作为大学生，即便有着旺盛的消费欲望，但因为这一群体普遍没有固定的经济收入，依靠着父母的生活费生存，在经济上尚未获得独立，因此在消费时难免会受到一定的制约。
同时，大学生作为较为年轻的消费群体，在消费时也会更加注重性价比，货比三家。因此，大学城的酒店应该更加注重价格的合理性，结合大学生的消费习惯，走“薄利多销”线路。不难发现，在现有的许多大学城附近的酒店大多是全季、汉庭、你好这样的中高端、经济型酒店品牌，这些品牌的价格区间或许更能吸引大学生市场。现在的大学生在做消费决策时，常常会在各种社交平台上进行查询，或是阅读评价来获取消费信息，热爱“种草”的他们也喜欢“拔草”，酒店可以因此推出相关打卡优惠活动，在网络媒体上进行传播，既宣传了酒店又给到了折扣。
专注学生群体需求
许多大学城的位置都会建立在城市郊区等位置，这让一部分远离城市中心的大学生在追求许多消费体验时都受到了一定限制。做大学城旁的酒店，也可以考虑学生群体的需求，为他们提供释放消费需求的场所。
每年的英雄联盟总决赛，都是让许多高校“沸腾”的时刻，尤其许多男生会在学校自发组织一起观看比赛，对他们来说，一起观看激动人心的比赛会更加刺激、兴奋。然而众所周知大学宿舍会“断网”，为了能够更畅快的观看比赛，许多人就会选择去酒店。再例如一些爱打游戏的学生，为了能更好地与同学“联机”“上分”，也会在周末选择去电竞酒店，不仅有设备还有舒适的酒店环境。除了这些消费需求，再加上大学生群体爱热闹、举办活动、部门团建、情侣约会......开在大学城附近的酒店可以对此在酒店中设置更加多样的房型，电竞房、派对房、情侣房等，满足多样化的消费需求。
提供多特色服务
从前酒店在大多数人眼中只是住宿的场所，然而随着酒店服务更加地多样，人们的消费需求也越来越个性化，更何况大学生群体更是追求个性，走在“时尚”前沿的群体，他们的行为看起来也更加“潮流”。因此，酒店若是能提供多元化的体验、业态，也意味着有更多的商机。
近期，大学生去酒店洗衣服的现象引起了关注。大学生去酒店洗衣服的现象引起了关注。许多大学因为洗衣机、烘干机设备有限，洗衣服还需要预约、排队甚至争抢，无法满足洗衣需求的大学生将目光转向了附近的酒店。在许多二三线城市，一两百元的价格就可以住到专门提供洗烘合一服务的酒店，他们把酒店当成洗衣店，甚至还出现了拼房洗衣的操作。
又或在一些北方城市，因为学校的“公共浴室”“大澡堂”让一些南方学生无法接受，再加上偶发的断水、人多需排队的现象，也有很多学生开始组织去酒店洗澡。把酒店当成洗衣房、浴室，又或是游戏室、健身房，在大学生群体的“奇思妙想”下，除去传统的客房收益，酒店可以多提供餐饮、会议、娱乐等特色服务，满足他们的需求，增加非客房收入，打造多元化的盈利模式。位于上海临港大学城的陶瑞酒店，便把酒店打造成了“研学+网红茶饮+Live house”的综合体，为大学生解锁场所新样本。酒店还可以运用互联网等技术，引入无人值守、自助办理、智能房等服务提升酒店的运营效率。
大学城酒店生意的再思考
自上世纪90年代，大学城在全国范围内兴建起来后，就形成了以高校学生为主的综合性地区。在地域发展、政策环境统一、学术环境较为稳定的条件下，大学城内的商业经济逐步发展，开始让许多行业看到了这个小众的“增量市场”，酒店也毫不例外。但是要选择把酒店开在大学城附近，又有哪些问题是我们需要注意？
其一是由于位置在郊区，人流较少。普遍位于城郊位置的大学城，因其特殊的地理位置，除了主要的学生群体外，很难接触到其余的客源，若把酒店开在大学城内，即便大学城有稳定的客源量、每年的考学需求，但是仅仅依靠大学城固定的客源群体，似乎并不能长久支撑酒店的营收。更何况，一年期间大学有寒暑假两次长假，酒店生意形成周期性，淡旺季因此也将会变得格外明显，长期以来，酒店的收入自然会不太稳定。
其二是大学生群体消费水平较低，复购率不高。虽然大学生作为一个庞大的消费群体，并且在他们年轻化的消费行为下催生出了许多的行业“新商机”，但是不可忽视的依然还是大部分学生“经济有限”的现状，这就可能会导致酒店复购率不高，再加上每年随着学生的毕业，在市场中很难发展长期客户，若要发展新的客户则又需要增加成本。因此，在大学城开酒店，需要对成本、运营等进行明确，对学生这个群体所产生的“不确定”有一定的抗风险能力。
此前，盒子空间以B端加盟的方式，对北京许多大学附近的物业进行改造，通过自建小程序、自助办理等方式有效降低了成本，成立一年后便累积了近40万的会员，受到了许多学生的欢迎。这种模式倒是可以参考。
其三是在不同的城市地区，存在不同的竞争。在市场已经明确所针对的目标群体是大学生时，随之带来的可能无法及时回本、利润低等问题都需要投资者谨慎考虑。在许多一线城市的大学附近，比如北京海淀，虽然不是严格意义上的大学城，但这里大学密集，有毗邻城市商圈、中关村、CBD等，如果要把酒店开在这里，那面对的竞争又是另一个体量。但如果落户在偏郊区的位置，客源更集中，酒店选择少，竞争不激烈，那将会是收获一块大蛋糕。