界面新闻记者 | 白帆
北京首宗“住宅+产业+配套”组合供地落定，未来住宅售价高达12.5万元/平方米。
据北京市规自委官网消息，6月13日，中建智地置业有限公司、江苏绿建开发置业有限公司和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司联合体的方式，摘得北京朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，土地面积共计约15.7万平方米，建筑面积可达28.3万平方米，销售价格为底价112亿元。
中指研究院土地市场研究负责人张凯对此表示，虽然是底价拿地，但112亿元的总价却是北京土拍市场近四年之最（仅统计集中供地以来）。
三地块打出组合拳
根据规划，组合地块中的酒仙桥地块建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。
对于这一地块，张凯表示，酒仙桥地块临近东北四环，位置优越，周边有丰富的产业支撑，项目北侧的坝河以北有包括798、中关村科技园区电子城科技园、恒通国际商务园等多个产业园区，地块周边3公里范围内还覆盖了颐提港、在建的颐提港二期、蓝色港湾、姚家园万象汇等多个购物中心，以及北京四环内最大的城市公园——朝阳公园，生活配套一应俱全。
孙河乡前苇沟地块的建设用地面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。
张凯认为，这一地块受益于北京五环外解除部分限购的政策。北京市住房城乡建设委4月30日发布的住房限购政策调整的通知显示，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房，这是近13年住房限购政策的首次调整。
而前苇沟地块正位于东北五环外，临近机场高速入口，驾车至望京核心商圈仅20分钟。“得益于其周边优越的生态环境、往返望京便利的交通条件、低密度的生活品质，将满足北京居民对改善型优质住房的新期待。”张凯说。
他还表示，前苇沟地块项目对面就是蟹岛度假村，周边还有郁金香温泉花园度假村、天安假日高尔夫俱乐部、翡翠湖国际康体俱乐部、金港汽车公园等生态度假配套，同时地块南侧紧邻在售项目中建璞园。该项目定位朝阳首改客群，面积区间为74至125平米，近期月均去化表现良好。本次地块的推出或将与中建璞园形成差异化产品，为该地区的改善型需求提供新的选择。
这两大地块均设计了商品住宅，但二者之间差异明显。从宅地销售价格来看，孙河乡前苇沟地块和酒仙桥地块的商品住宅指导价分别为每平方米7.98万元/㎡和12.5万元/㎡，上下浮动8%。
北京链家研究院院长高原对此表示，这次土地出让在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”，有助于实现稳定的市场预期，解决购房者后顾之忧。
此外，这宗组合地块还有中关村朝阳园北区地块，其建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。从交通和位置上来看，该地块紧邻地铁15号线崔各庄站，距离望京东仅一站地铁，周边临近阿里巴巴北京总部新园区、京北一号文创园等。
地块打包入市，城市综合开发新思路
从发布用地预申请公告之初就备受市场关注，其主要原因在于，这个百亿大盘是北京首次采用将住宅用地与产业用地、商业配套用地一次性组合供应的方式供地，为城市综合开发提供了新的思路。
高原表示，近年来，朝阳区提出“南部崛起、东部跨越、北部提升”的发展战略。但从现状来看，朝阳北部地区存在职住相对失衡、区域服务配套功能有所缺失的现实短板。为此，酒仙桥土地组合采取“产业+住宅+配套”打包出让方式，包括朝阳区北部前苇沟、酒仙桥、电子城三个重点地域的产业、住宅及多类别配套用地。
配套用地涵盖教育、养老、商业等多重居住功能配套，对区域配套水平有直接和显著的提升作用，能够促进片区建立相对合理的职住平衡关系，满足实际民生需求。
地块的组合拍卖和开发还能带动薄弱板块迅速成熟。在高原看来，此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，包括托幼、机构养老、社区综合服务与社区卫生服务等多重配套。这意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，片区的面貌与生活环境也将更加良好，对在这一片区工作、生活的人群带来显著利好。
不仅如此，地块打包入市、综合开发的土拍模式，对其他各地的土拍市场也有较大的启示作用。易居研究院研究总监严跃进分析称，当前北京积极推出此类地块，兼顾了土地交易的市场新形势，也充分考虑到旧改以及高品质住宅的需求，把职住平衡纳入供地规划，对各地土地政策的调整优化具有非常好的启发和意义。
“此类综合性地块的推出可以减少单一地块出让后产生的效率低下的问题，同时也使得房企盈利的空间更大。”严跃进说。
不过，土地组合中出现的产业用地与配套设施土地对开发企业也提出了更高要求。高原表示，此次土地资金体量大、开发难度高，需要开发企业承担产业、要素导入的主体作用，才能够推动区域整体发展革新，也需要具有多重资源的调度、管理能力才能真正共享城市发展红利。此次拿地已开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。