从去年的沄洲、沄岸到最近入市的观澜，麓湖最南端位于武汉路旁的三个住宅组团全部亮相，从沈阳路到武汉路，麓湖用时十年。
这十年来，麓湖收获鲜花掌声无数，甚至和广东清远美林湖、秦皇岛阿那亚、杭州万科良渚文化村一起，被很多自媒体赋予了“中国四大神盘”的称号。
在成都，麓湖也是全行业关注的标杆。但在未来十年，如何推出更加引领行业风向的高端产品，如何持续为万华提供业绩支持，如何运营超过百万平米的庞大商业，是麓湖面临的重大考验。
麓湖生态城局部鸟瞰图
大考之一：
如何继续搅动高端市场
2400多亩珊瑚状的水域、现代感十足的建筑，无论是天玑幻影、黑珍珠、云龙阁、麒麟荟、芸台蔓汀，还是上个周末刚刚开放样板间的最新组团“观澜”，麓湖的建筑和室内设计都能带给市场充足的新鲜感，引来无数同行膜拜。
云龙阁（左）和麒麟荟（右）曾是麓湖高层的巅峰之作
本批次推出的观澜组团在麓湖的产品系中定位高端，最小面积167㎡，最大户型为350平米的大平层，上一次麓湖推超过300㎡的大户型，是云龙阁组团。
对比云龙阁320㎡与观澜350㎡的户型，可以看到麓湖产品设计思路的改变：云龙阁在公共区域的功能设计上，切割了多个小空间，比如入室的茶室、小会客厅，将社交功能和居家功能用距离入户门远近的方式，较明显区分开。
麓湖·生态城云龙阁建面约310-320㎡户型图
麓湖·生态城观澜建面约344-352㎡户型图
而观澜350㎡的户型则将社交属性放到了核心位置。推门而入8.3m面宽的大方厅，入户吧台、餐厅与客厅连接，客厅小衣帽间与酒店宴会厅的设计如出一辙，加上开放式的书房，形成约180㎡的公共空间。
三套房的设计让业内人士推测观澜的未来业主会以有较丰富私人社交需求的年轻客群为主，这已经与云龙阁有了明显的分别。有消息称观澜350㎡大户型预计售价在1200万到1400万之间，这将是整个目前成都最高总价的大平层产品之一。
麓湖·生态城观澜组团建面约336㎡样板间实景图
在麓湖现场我们可以看到，位于中央湖区的一块住宅用地正在施工，据了解这里最初规划为麓湖的定制墅区，因为限墅令的影响，目前已经改为叠拼产品。而与之相邻的高端别墅组团黑钰岛也早已是现房呈现暂未销售。而之前入市的长滩组团，也还有一栋楼王级产品并未发售。
充足的土地空间能让麓湖的设计师在每个不同的组团上测试自己对于不同人群产品偏好的理解。目前来看，下一个十年，麓湖库存的“核弹级”产品不在少数，他们将在什么时间以什么姿态入市，值得关注。
大考之二：
现金奶牛如何稳定输出业绩
麓湖在成都有着庞大的粉丝基础，麓湖的每一次推新，都被买房人竞相追逐。很多投资麓湖的买房人在这里创造了可观的财富增长。
但“神盘”面纱背后，强大的经营变现能力才是麓湖最核心的实力之一。以此次推出的观澜组团为例，虽然350㎡的大平层因为“立形象”的需要站在C位，但167-230㎡的主流四房大户型才是实现走量的主力产品。
正在施工的麓湖湖区南侧的高层住宅
麓湖在2013年正式开始销售，并从2016年开始大规模推售高层组团，自此麓湖就成了万华旗下不折不扣的现金奶牛，除了成都诞生两个百亿单盘中海锦江城、蓝光长岛国际社区的2019年。在大多数年份，麓湖都是成都的单盘销售冠军。
中国指数研究院提供的数据显示，从2016年至今，麓湖的沚院、汀院、长滩、玥港、沄洲、沄岸等组团陆续推货，超过1.3万套住宅入市销售，累计的销售产值超过300亿元，每年稳定地为万华提供50亿+的业绩贡献。这样持续的变现能力，不逊于每年百亿营收的郎酒。麓湖在成都的稳定业绩贡献，也为万华在重庆和海南的拓展提供坚实的后盾。
去年麓湖推出的住宅接近2000套，克而瑞的数据显示当年的销售额都超过了92亿元，一己之力将万华送进成都房企销售二十强，销售均价2.5万元/㎡，这一价格水平2021年在成都的二十强房企中，仅次于建发，高于绝大多数规模房企。
2021年成都市房企销量榜单（流量榜） 图据：克而瑞四川
目前入市的观澜组团一共12栋楼，单个组团的住宅供应量就超过1000套，由于起步面积达到了167㎡，以200㎡以上的大户型为主，预计绝大多数房源都是500万+级。如果持续保持高强度推货，麓湖今年甚至有可能冲击单盘销售百亿。
因为有了麓湖这头现金奶牛作为坚实后盾，万华近年开始小规模扩张，旗下的“麓”系产品开始落地到重庆、海口等城市。而如何持续稳定的变现，是麓湖下一个十年面临的另一场考验。
大考之三：
超百万平米商业如何操盘
在麓湖的高颜值外观之下，也有不少先天痛点。而由于高层房源的交付周期长、商业的分布区域不均衡导致整体入住率不高是其中最大的一个。直到现在，夜间的麓湖都远远没有白天精彩。
率先开业的麓坊商业
前十年以住宅销售为主的麓湖，在未来十年将推出大量的商业用地。按照规划，未来麓湖沿天府大道两侧，从沈阳路到武汉路，超过2公里的范围之内，将建设超过百万平米的麓湖水镇。
近期到过麓湖生态城的业主可能都会注意到，A4艺术馆旁的地块已经开始打围施工，而这就是麓湖水镇将最早呈现的部分之一。
正在施工的麓湖水镇
2016年在麓湖提出的MIX之城概念中，天府大道两侧的综合产业带包含了总部经济、文化会展、酒店、创意办公、水镇商业和中央商务等，而这些物业对麓湖而言，都是不小的考验。
万华在开发麓山时曾经打造过麓镇，作为当时麓山的集中式商业配套，麓镇的商气直到最近几年才陆续改善。据了解万华最近已经将麓镇的股权全部收回，要将麓镇纳入到麓系商业的统一打造规划中，重新升级打造。
与麓山相比，麓湖的商业规划更加宏大，“一中轴三组团”的商业规划，体系更加丰富和庞杂，以社区商业和城市商业来分级商业。
麓镇实拍
用麓坊这样的社区商业满足业主基本的生活需求，以麓湖美食岛这样的景点式目的性消费吸引客群，重点的天府大道两侧商业，则成为支撑起整个天府新区商业环境的重要补充，这是目前万华的设想。
但如何运营商业无疑是麓湖面临的最大挑战，麓湖的商业体量规模大约和10个太古里（不含写字楼）相当，之于整个天府新区核心区，这是相当重要的配套。而在成都还没有哪一个企业能独立运营如此庞大的一个单体商业。
前几年曾传出万华与某些商业地产巨头联手打造水镇的消息，虽然后来不了了之，对于商业运营经验相对不足的万华来说，这个巨大的命题必须要寻求解题方式。有消息称，万华将在近期举行与商业有关的发布会，而在传闻中将签约进驻麓湖的一些主力商家，或许将陆续揭晓。下一个十年麓湖会怎么干，可能会有一些答案。